Coorganizado junto a Fundación Metropolitana y Fundación AVINA y el CAI, se llevó a cabo el martes 16 agosto, en la Biblioteca Luis. A. Huergo del CAI y transmitido vía Zoom, una nueva edición del ciclo.

El evento contó la moderación del Ing. Juan Yacopino, Presidente de la comisión de Urbanismo y Vivienda del CAI, y la participación como oradores de Lic. Florencia Rojas, Coordinadora Programática en Ciudades Sustentables de la Fundación AVINA; la Arq. Micaela Alcalde, de la Fundación Urbe; Federico González Rouco,  economista, autor del libro Dueños o inquilinos; Juan Manuel Valdez, Legislador por el Frente de Todos en la Ciudad de Buenos Aires; Florencia Miconi, CEO de IMASA. Presidenta del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata y Vicepresidenta de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Mar del Plata; Santiago Levrio, Director de Desarrolladores Urbanos de FECOBA; el Arq. Alvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires; y Andres Brody, Socio fundador Brody Friedman

En el comienzo el moderador, Juan Yacopino, le cedió la palabra a Lic. Florencia Rojas, Coordinadora Programática en Ciudades Sustentables. Fundación AVINA, quien explicó las funciones a las que se aboca la Fundación Avina, quien señaló que su objetivo “es que las ciudades del sur puedan escalar y desarrollar modelos sustentables que favorezcan la escala social y el desarrollo económico. Tener una mirada segmentada de una ciudad genera ciertas limitaciones por eso nosotros buscamos a través de los procesos colaborativos a que las ciudades función en la en en de cierta manera armoniosa, sostenible y resiliente. Como ejemplo mostró una terraza de un edificio céntrico en la que se decidió realizar, en ese espacio libre, un espacio verde con plantas que crecen en forma vertical y horizontal tapando las zonas de cemento con palets y plantines encima además de grandes macetones donde crecen diversas especies de plantas, verduras, frutales, entre otras, convirtiendo el espacio casi en un parque en altura que en principio se usa como lugar de encuentro o de relax de los trabajadores del edificio, además de producir para vender las diferentes especies.

Luego fue el turno de la Arq. Micaela Alcalde, de la Fundación Urbe, que señaló que “nosotros desde la fundación pensamos en políticas sociales y ambientales, nos basamos en la ODS 11 de Comunidades sostenibles “para lograr que, las ciudades y asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles y cuyo fin es, de aquí a 2030, proporcionar acceso a sistemas de transporte público seguros y proporcionar el acceso universal a zonas verdes y espacios públicos, en particular para las mujeres y los niños, las personas de edad y con alguna discapacidad”. La Arquitecta mostró imágenes de ciudades densamente pobladas como Barcelona, en España, y Atlanta, en los Estados Unidos, y sus similitudes u diferencia respecto a la movilidad y los espacios verdes. En cuanto a la movilidad, marcó la distancia de la población hacia las distintas paradas de colectivos y trenes, y se pudo ver la diferencia entre los habitantes de la primera, en este caso Barcelona, respecto, la de Atlanta, que por su lejanía a esos puntos, muchos habitantes quedan lejos de esos puntos.

Intervino aquí el Arq. Álvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para señalar que “lo importante en estos casos es la densidad poblacional. En los ejemplos no figura la cantidad de gente que vive en una y la otra, o sea, no hay ciudades que están bien y otras que están mal, sino que las ciudades densas deben administrar una sana densidad, ya que si se parece al hacinamiento es malo, pero la densidad bien sostenida es buena porque hace más sostenible económicamente a esa ciudad. En la Argentina 9 de cada 10 personas viven en ciudades. Por otra parte es necesario aclarar que el espacio verde y el espacio público no son lo mismo, ya que el primero tiene que tener beneficios ambientales y el segundo beneficios sociales. También es necesario señalar que la Barcelona de la diagonal hasta el Mediterráneo, entra en la Ciudad de Buenos Aires desde la Av.9 de julio hasta el Riachuelo”

Luego, las exposiciones, que a esta altura se convirtieron en un animado intercambio de opiniones, se enfocaron en la problemática habitacional de la ciudad y las zonas donde se construye, por una cuestión económica, más y más alto en altura; y las que están modificando los barrios por muchas construcciones medianas o pequeñas, además de las zonas donde se construye poco y nada, por una falta de desarrollo previa.

Santiago Levrio, Director de Desarrolladores Urbanos de FECOBA, planteó el tema de la construcción en la zona sur, con eje-según dijo- para dar un ejemplo, en la zona del barrio de Parque Patricios, donde “sería óptimo poder desarrollar nuevas viviendas” y puso el foco para esto en los créditos hipotecarios, “pero siempre debe nacer de una iniciativa estatal con ayuda de los privados”.

“Por eso yo comencé hablando de trabajar todos juntos para crear incentivos desde el Estado, ya que no se trata solo de un tema de créditos, sino que en parte la problemática de falta de vivienda lo va a resolver también el alquiler, y para eso hace falta una nueva normativa que beneficie a todos y no la actual Ley vigente que causo un verdadero problema”, dijo García Resta y agregó:  “Hoy en la Ciudad de Buenos Aires, el 9,2% de las viviendas se encuentran vacías, esto es el equivalente al 11,6% que es el déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda. Y agregó que 22,1% de los inquilinos que había en 2001 se pasó a más del 40% en 2021”, agregó. Por su parte Andrés Brody, Socio fundador Brody Friedman, destacó que “no sé si hay que construir más en el sur, en principio creo que hay que fomentar el reciclado de viviendas ya existentes en esa zona. En la zona norte hoy no baja de U$S3.500 cuando el valor en la zona sur asciende a U$S 1.500.el metro cuadrado. Creo que si el estado brinda incentivos para esto sería una buena solución, sino siento que siempre hay una pelea inquilinos-propietarios”. La Arq. Micaela Alcalde, interrumpió para señalar “que el sur está desarrollado y servido para desarrollar e invertir en vivienda e infraestructura”.

Fue el turno de, Andrés Brody, Socio fundador Brody Friedman, quien señaló que “A veces siento que siempre es el Norte contra el Sur, el rico contra el pobre, lo público y lo privado y me parece que en esto tenemos que estar todos juntos, Si de verdad queremos levantar una ciudad en el sur será imposible desde ya porque no hay dinero, no hay créditos hipotecarios, no hay forma de invertir en construcciones, es realmente imposible. La construcción en la ciudad no funciona con bancos que ponen dinero ni multinacionales que aportan dólares, sino que se hace con inversión de compañías. La ciudad que todos deseamos es una tarea que la deben resolver los legisladores, ahora si cada dos años los legisladores me cambian la norma, es muy complejo para nosotros. Para mi es mejor que haya créditos hipotecarios más que una buena Ley de Alquileres.

“Pido un paréntesis- solicitó Florencia Miconi,  CEO de IMASA, Presidenta del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata y Vicepresidenta de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Mar del Plata. Nosotros como constructores vamos a ir  construir allí donde tenemos demanda, que hoy escasea en todos lados producto de que no hay una política de crédito hipotecario que sea política de Estado. Llámenlo Pro Crear, UVA o cómo quieran, pero una política de crédito que persista y lo mismo que todas las cámaras del país pedimos que se derogue la Ley de Alquileres vigentes que es un desastre, para los inquilinos y para propietarios”.

Le tocó el turno a Juan Manuel Valdez, Legislador por el Frente de Todos en la Ciudad de Buenos Aires, quien señaló: “Creo que tiene que haber líneas directrices, pero por ejemplo, en la Legislatura se votó en 2019 un Código Urbanístico nuevo, el mismo año que también debió haberse votado el Plan Urbano Ambiental que debería estar en una jerarquía superior, sin embargo el apuro hizo que se votara un Código Urbanístico que salió solo con los votos del oficialismo. La primera vez que la norma de normas fue votado por una fuerza política, en este caso el oficialismo. Hubiera sido importante encontrar un principio de acuerdo ya que esas cosas son las que hacen que el día después, esas normas se respeten y no sean susceptibles a modificaciones continuas. Nosotros creemos que esto es la gran paradoja en la ciudad de Buenos Aires. Estamos de acuerdo en que se construya pero creemos que el rol del Estado debe ser el de nivelar oportunidades y además combatir las inequidades. Me parece una paradoja que mientras aumente la construcción en la ciudad, al mismo tiempo aumente la cantidad de inquilinos en la ciudad”.

Federico González Rouco,  economista, autor del libro Dueños o inquilinos, intervino entonces proponiendo una solución llamada Fondo de compensación. “Es algo raro en la argentina. Lo anunció Macri en 2019 y que la asociación de Bancos propuso en 2020, también varios diputados nacionales presentaron diversos proyectos de Ley, por lo cual parecería haber cierto consenso. En esta propuesta, el deudor arranca a pagar una cuota que ajusta por salarios, el acreedor no se entera de esto, sino que el capital amortizado sigue ajustando por inflación, la cuota que cobra sigue ajustando por inflación, todo su esquema financiero sigue ajustando por inflación, la diferencia es el Fondo de Compensación. Este lo que haría es que desde el momento cero habría dos cuotas que divergen, y el Fondo absorbe o nutre la diferencia entre ambas cuotas. Y esa diferencia quedaría saldada con una sobre cuota que el deudor pagaría mes a mes.