La construcción de vivienda asequible como motor del desarrollo urbano y económico

La Comisión de Urbanismo y Vivienda del Departamento Técnico del Centro Argentino de Ingenieros presenta una propuesta de política pública orientada a activar la construcción de vivienda asequible como herramienta central de desarrollo económico, ordenamiento territorial y eficiencia fiscal.

El documento, elaborado por el Ing. Juan Yacopino, presidente de la Comisión, parte de un diagnóstico preciso: la Argentina no enfrenta un exceso de población urbana, sino un problema estructural de expansión urbana ineficiente. Las ciudades crecen más rápido que su población, generando mayor costo fiscal futuro en infraestructura, transporte y servicios, sin creación equivalente de empleo ni vivienda accesible.

Principales lineamientos de la propuesta

Frente a este escenario, el documento propone incentivar —de forma temporal, localizada y condicionada a obra efectiva— la inversión privada en vivienda para alquiler permanente y primera vivienda en áreas urbanas subutilizadas, sobre la base de los siguientes ejes:

• Identificación de áreas estratégicas con infraestructura ociosa y movilidad pública disponible, a cargo de órganos municipales técnicos ad-hoc con procedimiento público de aprobación.
• Incentivos fiscales contrafactuales: eximición de IVA, Ingresos Brutos e Impuesto a las Ganancias en zonas sin actividad previa, donde la recaudación actual es nula. No se sustituyen ingresos fiscales existentes: se crea nueva base imponible.
• Instrumento diferenciado para alquiler permanente (exención por 10 años con valor locativo mínimo 15% por debajo del mercado) y para primera vivienda (exención de Ganancias por 5 años, valor de venta mínimo 10% inferior al mercado).
• Estándares de sustentabilidad obligatorios: etiquetado energético mínimo C, diversidad tipológica, espacios comunes y movilidad limpia.
• Mercado hipotecario de largo plazo con una base sólida para la toma de créditos y rol opcional del FGS como inversor institucional, sin garantías ni subsidios a desarrolladores.

El esquema está diseñado para evitar la captura de renta del suelo, no subsidiar desarrolladores y establecer exigencias urbanísticas claras. El Estado no financia: reduce riesgo, ordena incentivos y construye ciudad. Los beneficiarios finales son los hogares, la economía real y las finanzas públicas.

El documento completo se encuentra disponible para su descarga a continuación.